Eigenmietwert- & Sanierungs-Rechner Schweiz 2029

Als klassischer Wohneigentumskanton mit hoher Einfamilienhausdichte steht der Kanton Aargau im Zentrum der Reform. Der Pauschalabzug liegt bei 10 % (Gebäude bis 10 Jahre) bzw. 20 % (über 10 Jahre). Das Merkblatt Liegenschaftsunterhalt des Kantons Aargau regelt präzise, welche Sanierungsanteile bis Ende 2028 voll abzugsfähig sind.

In Appenzell Ausserrhoden profitieren Eigenheimbesitzer von einer soliden Progression, bei der grössere Sanierungsvorhaben (z. B. Dach- oder Fassadenrenovation bei traditionellen Bauten) vor dem Stichtag 31.12.2028 die Steuerlast markant senken.

Appenzell Innerrhoden zeichnet sich durch tiefe kantonale Steuersätze aus. Dennoch führt die Kombination aus Kantons-, Bezirks- und Bundessteuern bei grösseren Renovationsarbeiten vor Ende 2028 zu einer Steuerersparnis von rund einem Viertel der abzugsfähigen Baukosten.

Im Kanton Basel-Landschaft beträgt der Pauschalabzug für Liegenschaftsunterhalt 20 % (für Gebäude über 10 Jahre) bzw. 12 % (bis 10 Jahre). Da Basel-Landschaft viele Einfamilienhäuser aus den 1960er- bis 1990er-Jahren zählt, ist das Zeitfenster bis Ende 2028 für steuerlich abzugsfähige Gesamtsanierungen entscheidend.

Basel-Stadt weist hohe Grenzsteuersätze für mittlere und höhere Einkommen auf. Bei Sanierungen von Stadthäusern und Eigentumswohnungen vor dem 31.12.2028 beteiligt sich der Fiskus über den Steuerabzug oft mit über 35 % an den Netto-Investitionskosten (nach Abzug von Fördergeldern).

Der Kanton Bern weist eine überdurchschnittliche Steuerprogression auf. Der Pauschalabzug liegt bei 10 % für Gebäude bis 10 Jahre und bei 20 % für ältere Liegenschaften. Aufgrund des hohen Grenzsteuersatzes im Kanton Bern lohnt sich eine Staffelung (Etappierung) grösserer Sanierungen über die Steuerjahre 2027 und 2028 finanziell besonders stark.

Im zweisprachigen Kanton Freiburg führt die ausgeprägte Steuerprogression dazu, dass ausserordentliche Unterhaltskosten ab CHF 30'000 die Steuerrechnung um bis zu ein Drittel der Bausumme reduzieren. Eine Etappierung über die Jahre 2027 und 2028 verhindert, dass der Grenzsteuersatz in zu tiefe Tarifstufen abfällt.

Genf verzeichnet bei gehobenen Einkommen Spitzensteuersätze von rund 38 % bis über 42 %. Da das Preisniveau für Handwerker und Sanierungen in der Genferseeregion hoch ist, führt der Wegfall des Unterhaltsabzugs ab 2029 zu einer massiven Mehrbelastung bei aufgeschobenen Renovationen.

Im Kanton Glarus können Liegenschaftseigentümer in jeder Steuerperiode zwischen dem Pauschalabzug (10 % bzw. 20 %) und dem Abzug der tatsächlichen Unterhaltskosten wählen. Energetische Investitionen und Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau sind bis Ende 2028 voll abzugsfähig.

Als führender Tourismus- und Bergkanton mit hohem Zweitwohnungsanteil ist Graubünden vom Systemwechsel 2029 doppelt betroffen: Der Eigenmietwert fällt auch für Ferienhäuser weg, im Gegenzug erhalten Kantone die Kompetenz für eine besondere Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen. Sanierungen an Erst- und Zweitwohnungen sind nur noch bis Ende 2028 abzugsfähig.

Der Kanton Jura weist eine hohe Einkommenssteuerbelastung auf. Dadurch generiert jeder vor dem 31. Dezember 2028 investierte Franken in den werterhaltenden Gebäudeunterhalt oder in eine energetische Sanierung einen überdurchschnittlich hohen Steuerrückfluss.

Luzern kennt einen moderaten Tarifverlauf und gewährt beim Pauschalabzug 10 % (Gebäude bis 10 Jahre) bzw. 20 % (Gebäude über 10 Jahre). Werterhaltende Aufwendungen und Energiesparmassnahmen lassen sich bis zum Inkrafttreten des Systemwechsels am 1. Januar 2029 vollständig vom steuerbaren Einkommen abziehen.

Aufgrund der steilen Steuerprogression im Kanton Neuenburg wirken sich grössere Liegenschaftsunterhaltskosten extrem stark steuermindernd aus. Eine Verteilung der Bauarbeiten auf zwei Kalenderjahre vor Ende 2028 verhindert das Abrutschen in tiefere Progressionsstufen.

Nidwalden gehört zu den steuergünstigsten Kantonen der Schweiz. Da der Eigenmietwert bei hochwertigen Liegenschaften am Vierwaldstättersee jedoch substanziell ausfällt, profitieren Eigentümer bis Ende 2028 noch vom vollen Abzug werterhaltender Renovationen gegen das hohe steuerbare Gesamteinkommen.

Obwalden wendet bei der Einkommenssteuer einen proportionalen Steuersatz (Flat Rate Tax) an, während die direkte Bundessteuer progressiv verläuft. Bei Zweit- und Ferienwohnungen (z. B. in Engelberg) ist besonders zu beachten, dass der Eigenmietwert ab 2029 ebenfalls entfällt, die Kantone jedoch eine Objektsteuer erheben können.

Schaffhausen gewährt beim Liegenschaftsunterhalt die jährliche Wechselpauschale (10 % bzw. 20 % des Brutto-Eigenmietwerts) oder den Abzug der effektiven Kosten. Bis Ende 2028 können sämtliche werterhaltenden und energetischen Sanierungen noch vom Einkommen abgezogen werden.

Im steuergünstigen Kanton Schwyz sind die Liegenschaftswerte und Eigenmietwerte oftmals hoch. Durch das überdurchschnittliche Einkommensniveau greift bei grösseren Sanierungen vor allem der Maximaltarif der direkten Bundessteuer (bis 11.5 %), weshalb sich ein Vorziehen von Unterhaltsarbeiten vor den 31.12.2028 stark rechnet.

Im Kanton Solothurn werden der Eigenmietwert moderat angesetzt und die effektiven werterhaltenden Liegenschaftskosten nach der Praxis des Solothurner Steuerbuchs streng von wertvermehrenden Ausgaben abgegrenzt. Energiesparende Investitionen an bestehenden Gebäuden gelten jedoch steuerlich als werterhaltend.

Im Kanton St. Gallen beträgt der Pauschalabzug unabhängig vom Alter des Gebäudes einheitlich 20 % des Brutto-Eigenmietwerts. Übersteigen die effektiven Unterhalts- und Energiesparkosten diesen Wert, lohnt sich der Nachweis der effektiven Kosten vor dem Systemwechsel per 1. Januar 2029.

Das Tessin verzeichnet sowohl bei Hauptwohnsitzen als auch bei Ferienliegenschaften (Rustici, Ferienwohnungen am Lago Maggiore und Luganersee) einen hohen Sanierungsbedarf. Bis Ende 2028 können werterhaltende und energetische Investitionen noch sowohl bei der Kantons- als auch bei der Bundessteuer abgezogen werden.

Im Kanton Thurgau gilt für den Pauschalabzug die Altersgrenze von 10 Jahren (10 % bis 10 Jahre, 20 % über 10 Jahre). Bei grösseren Sanierungen von Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum vor dem 31.12.2028 lässt sich die Steuerprogression durch eine Etappierung optimal glätten.

Der Kanton Uri verfügt über ein attraktives Flat-Rate-Tax-System auf kantonaler Ebene, kombiniert mit der progressiven direkten Bundessteuer. Trotz tieferer kantonaler Progression führt die Brechung der Bundessteuerprogression bei einer Etappierung vor Ende 2028 zu spürbaren Steuerersparnissen.

Der Kanton Waadt gehört zu den Kantonen mit den höchsten Grenzsteuersätzen der Schweiz (oft zwischen 35 % und 41.5 %). Zudem wendet die Waadt das Familiensplitting (Quotient familial) an. Wer eine Sanierung noch in den Jahren 2027 und 2028 durchführt, erzielt in der Waadt schweizweit mitunter die höchste prozentuale Steuerersparnis.

Das Wallis weist eine sehr hohe Wohneigentumsquote und den grössten Bestand an Zweitwohnungen in der Schweiz auf. Ab dem 1. Januar 2029 entfällt der Eigenmietwert auch für Walliser Ferienchalets, jedoch fallen gleichzeitig sämtliche Unterhalts- und Energiesparabzüge bei der Bundessteuer und in der Regel auch kantonal weg.

Der Kanton Zug verzeichnet schweizweit die tiefsten Steuerbelastungen, aber gleichzeitig sehr hohe Immobilienpreise und Eigenmietwerte. Nach dem Wegfall des Eigenmietwerts per 1. Januar 2029 gewinnen hohe Eigenmietwerte massiv an steuerlicher Entlastung, während teure Sanierungen zwingend noch bis Ende 2028 abgerechnet werden sollten.

Im Kanton Zürich beträgt der pauschale Liegenschaftsunterhaltsabzug unabhängig vom Gebäudealter 20 % des Brutto-Eigenmietwerts (bzw. der Mieterträge). Bei hohen effektiven Sanierungskosten erlaubt das Zürcher Steuergesetz den vollen Abzug werterhaltender und energiesparender Investitionen inklusive eines allfälligen Vortrags von Energiesparmassnahmen auf die zwei nachfolgenden Steuerperioden (längstens bis zum Systemwechsel Ende 2028).