Zweitwohnungen & Ferienhäuser ab 2029: Wegfall des Eigenmietwerts und neue kantonale Objektsteuer
Besitzer eines Ferienhauses im Wallis, einer Eigentumswohnung in Graubünden, eines Rusticos im Tessin oder eines Chalets im Berner Oberland sind vom Systemwechsel am 1. Januar 2029 in doppelter Hinsicht betroffen.
1. Was ändert sich am 1. Januar 2029 für Zweitwohnungsbesitzer?
Bisher mussten Eigentümer einer selbstgenutzten Ferienwohnung im Standortkanton (steuerliches Spezialdomizil am Ort der gelegenen Sache) sowie bei der direkten Bundessteuer einen Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Im Gegenzug konnten sämtliche Unterhalts-, Sanierungs- und Verwaltungskosten (z. B. Stockwerkeigentümerbeiträge ohne Erneuerungsfonds-Luxusanteil) abgezogen werden.
Ab dem 1. Januar 2029 gilt für nicht vermietete (selbstgenutzte) Zweitliegenschaften:
- Wegfall des Eigenmietwerts: Weder bei der direkten Bundessteuer noch bei den Kantons- und Gemeindesteuern fällt ein Einkommenssteuer-Eigenmietwert an.
- Wegfall sämtlicher Unterhaltsabzüge: Renovationen an Ihrem Ferienhaus (neue Heizung, Fenster, Dach, Bad, Küche) können ab 2029 steuerlich nicht mehr vom Einkommen abgezogen werden.
- Neue kantonale Objektsteuer auf Zweitliegenschaften: Die Tourismuskantone erhalten das verfassungsmässige Recht, eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitwohnungen einzuführen, um ihre Infrastruktur- und Gemeindefinanzen zu sichern.
2. Warum Sanierungen am Ferienhaus zwingend vor dem 31.12.2028 erfolgen sollten
Bei interkantonalen Verhältnissen (z. B. Hauptwohnsitz im Kanton Zürich oder Basel, Ferienwohnung in Graubünden oder im Wallis) wirkt sich eine grössere Sanierung der Ferienwohnung bis Ende 2028 sowohl auf den satzbestimmenden Gesamteinkommenstarif als auch bei der direkten Bundessteuer aus. Übersteigen die Sanierungskosten der Ferienwohnung den dortigen Eigenmietwert, entsteht ein sogenannter Gewinnungskostenüberschuss, der nach den Regeln der interkantonalen Steuerausscheidung sogar das steuerbare Einkommen am Hauptwohnsitz mindern kann!
3. Sonderfall: Vermietete Ferienwohnungen ab 2029
Wird eine Ferienwohnung an Feriengäste vermietet, unterliegen die tatsächlichen Mieterträge selbstverständlich auch nach dem 1. Januar 2029 weiterhin der Einkommenssteuer. Für dauerhaft fremdvermietete Liegenschaften bleiben die Unterhaltskosten und anteiligen Schuldzinsen als Gewinnungskosten abzugsfähig. Wird eine Ferienwohnung hingegen überwiegend selbst genutzt, fällt der Unterhaltsabzug ab 2029 weg.