Eigenmietwert- & Sanierungs-Rechner Kanton St. Gallen (SG)
Im Kanton St. Gallen liegt der durchschnittliche Grenzsteuersatz für Wohneigentümer bei 32.0 % (Richtwert bei einem steuerbaren Einkommen um CHF 122'000 und einem Brutto-Eigenmietwert von CHF 22'500). Wer grössere Sanierungen noch vor dem 31. Dezember 2028 umsetzt, spart im Kanton St. Gallen pro CHF 50'000 Investition rund CHF 16'000 an Steuern.
- Ø Grenzsteuersatz (SG):
- 32.0 %
- Ø Brutto-Eigenmietwert:
- CHF 22'500/Jahr
- Ø Referenz-Einkommen:
- CHF 122'000/Jahr
- Zuständige Steuerbehörde:
- Kantonales Steueramt St. Gallen
Zinsvergleich für Sanierungshypotheken im Kanton St. Gallen (SG) – ab 1.35 % Festhypothek
Parameter & Sanierungsvorhaben
Gemäss Steuererklärung (ca. 60–70 % der Marktmiete). Fällt ab 01.01.2029 weg.
Bsp.: CHF 500'000 Hypothek bei 1.9 % = CHF 9'500/Jahr. Ab 2029 ohne Abzug (ausser Ersterwerber).
Netto-Investitionskosten (nach Fördergeldern). Bis 31.12.2028 voll vom Einkommen abziehbar.
Im ersten Steuerjahr nach dem Ersterwerb einer selbstbewohnten Schweizer Wohnliegenschaft können Sie im neuen System ab 2029 maximal CHF 10'000 an Hypothekarzinsen abziehen. Dieser Maximalbetrag reduziert sich danach jährlich um 10 % (CHF 1'000 bzw. CHF 500 pro Jahr), bis er nach 10 Jahren bei CHF 0 liegt. Dadurch sparen Sie im 1. Jahr nach Systemwechsel zusätzlich CHF 3'090 an Steuern.
Steuer-Ersparnis bei Umsetzung vor 31.12.2028:
Effektive Nettokosten Ihrer Sanierung nach Steuerabzug: CHF 30'600 statt CHF 45'000 (ab 2029: CHF 0 Steuerabzug).
Systemvergleich im Sanierungsjahr
in CHFIm Normaljahr (mit Pauschalabzug von 20 % = CHF 4'500) übersteigt Ihr bisheriger Eigenmietwert die Abzüge. Durch den Wegfall ab 2029 sparen Sie laufend Steuern.
Handwerker-Kapazitäten vor Ende 2028 sichern
Aufgrund des Systemwechsels sind Schweizer Heizungsinstallateure, Dachdecker und Küchenbauer für 2027/2028 stark ausgelastet. Planen Sie Ihre Etappierung frühzeitig.
Hypothek amortisieren oder in Säule 3a / ETF investieren?
Wenn der Schuldzinsenabzug ab 2029 wegfällt, verändert sich die Nachsteuer-Rendite Ihrer Hypothek. Lesen Sie unsere Modellrechnung für Schweizer Eigenheimbesitzer.
Zum Amortisations-Rechner & Ratgeber →Rechenmethodik & Offizielle Quellen (Live-Formeln)
Alle Werte in den folgenden mathematischen Formeln aktualisieren sich in Echtzeit anhand Ihrer aktuellen Regler-Einstellungen im Rechner. So können Sie jeden Rechenschritt für Ihre Steuerplanung bis zum 31. Dezember 2028 exakt nachvollziehen.
1. Formel: Steuerersparnis Sanierung (vor 31.12.2028 vs. ab 2029)
Art. 32 DBG (alt)Bis zum 31.12.2028 sind werterhaltende Unterhaltskosten sowie energiesparende Investitionen an bestehenden Gebäuden voll vom steuerbaren Einkommen abzugsfähig. Ab dem 01.01.2029 beträgt dieser Abzug auf Bundesebene CHF 0:
Hinweis: Bei aktivierter Etappierung (Verteilung auf 2027 & 2028) bleibt der Grenzsteuersatz in der oberen Progressionsstufe erhalten, statt bei einer Einmalabrechnung in tiefere Tarifstufen abzusinken.
2. Formel: Jährlicher Systemwechsel-Effekt ab 01.01.2029
Laufender EffektIn einem regulären Steuerjahr ohne Grosssanierung fällt ab 2029 einerseits die Versteuerung des Eigenmietwerts (EMW) weg, andererseits entfallen der Pauschalabzug (20 %) und der Schuldzinsenabzug (ZHypo):
Ist Saldoalt positiv, profitieren Sie ab 2029 jedes Jahr von tieferen Steuern. Bei sehr hoher Hypothekarverschuldung und hohen Zinsen kann Saldoalt negativ sein.
Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV)
Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung, Art. 21 & Art. 32 DBG (Direkte Bundessteuer) sowie ESTV-Steuermäppchen zu Einkommens- und Grenzsteuersätzen.
Kantonale Liegenschafts-Wegleitungen
Merkblätter der 26 kantonalen Steuerverwaltungen (aktuell ausgewählt: Kantonales Steueramt St. Gallen) zur Abgrenzung von werterhaltenden und wertvermehrenden Kosten.
BFE & Das Gebäudeprogramm
Bundesamt für Energie (BFE), Pronovo AG (Einmalvergütung Photovoltaik) sowie die harmonisierten Fördermodelle der Kantone (HFM) für Wärmepumpen und Wärmedämmung.
Besonderheiten beim Liegenschaftsunterhalt im Kanton St. Gallen
Im Kanton St. Gallen beträgt der Pauschalabzug unabhängig vom Alter des Gebäudes einheitlich 20 % des Brutto-Eigenmietwerts. Übersteigen die effektiven Unterhalts- und Energiesparkosten diesen Wert, lohnt sich der Nachweis der effektiven Kosten vor dem Systemwechsel per 1. Januar 2029.
Planen Sie grössere Renovationen (z. B. Fassade, Dach, Heizung, Küche oder Bad) so, dass die Bauabnahme und Rechnungsstellung spätestens bis zum 31. Dezember 2028 erfolgen. Bei Investitionen über CHF 40'000 empfiehlt sich im Kanton St. Gallen eine Etappierung auf die Steuerperioden 2027 und 2028.
Energieförderung & Subventionen im Kanton St. Gallen
Das Energieförderprogramm des Kantons St. Gallen unterstützt die Sanierung der Gebäudehülle, den Ersatz fossiler Heizungen und den Anschluss an Wärmenetze mit namhaften Beiträgen.
Bis Ende 2028 profitieren Sie im Kanton St. Gallen doppelt: Zuerst reduziert das kantonale Fördergeld Ihre Bruttokosten, und anschliessend ziehen Sie die verbleibenden Nettokosten mit 32.0 % Grenzsteuersatz von der Steuer ab.
Alle 6 Sanierungs-Rechner für den Kanton St. Gallen (SG)
Klicken Sie auf ein Sanierungsvorhaben für eine detaillierte Kosten- und Steuerberechnung im Kanton St. Gallen:
Dachsanierung & Aufsparrendämmung im Kanton St. Gallen
Über ein ungedämmtes oder mangelhaft gedämmtes Steil- oder Flachdach entweichen bis zu 25 % der gesamten Raumwärme. Bei einer Dachsanierung mit neuer Eindeckung, Spenglerarbeiten, Unterdach und einer zeitgemässen Zwischen- oder Aufsparrendämmung können bis Ende 2028 sämtliche werterhaltenden und energiesparenden Kosten abgezogen werden. Aufgrund der hohen Investitionssumme empfiehlt sich häufig eine Etappierung mit einem weiteren Sanierungsprojekt (z. B. Dach 2027, Heizung oder Bad 2028), um die Steuerprogression zweimal in der höchsten Tarifstufe zu brechen.
Fassadendämmung & 3-fach-Fenster im Kanton St. Gallen
Eine Aussendämmung der Fassade (Kompaktfassade oder hinterlüftete Fassade) kombiniert mit dem Ersatz alter Fenster durch hochwärmedämmende 3-fach-Isolierverglasung senkt den Heizwärmebedarf eines Einfamilienhauses oft um 35 % bis 50 %. Steuerlich profitiert dieses Projekt bis Ende 2028 doppelt: Sowohl der werterhaltende Anteil (Fassadenanstrich, Verputz, Fensterersatz) als auch der wertvermehrende energetische Anteil (verbesserte Wärmedämmung mit tieferem U-Wert) sind bis zum Systemwechsel zu 100 % vom Einkommen abzugsfähig.
Küchen- & Badsanierung im Kanton St. Gallen
Die umfassende Renovation von Küche und Badezimmer zählt zum klassischen werterhaltenden Liegenschaftsunterhalt. Dieser Abzug verschwindet am 1. Januar 2029 mit der Abschaffung des Eigenmietwerts definitiv und ausnahmslos in allen Kantonen und beim Bund! Bis zum 31. Dezember 2028 können der gleichwertige Ersatz von Einbauschränken, Arbeitsflächen, Kochfeld, Backofen, Geschirrspüler, Sanitärapparaten, Armaturen, Wasserleitungen sowie Plattenbelägen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Lediglich ein allfälliger Luxus- oder Komfortmehrwert (z. B. zusätzlicher Steamer oder Grundrissvergrösserung) wird als wertvermehrend (ca. 10–20 %) ausgeschieden.
Malerarbeiten, Fassadenanstrich & Böden im Kanton St. Gallen
Maler- und Tapezierarbeiten im Innenbereich, das Abschleifen und Versiegeln oder der gleichwertige Ersatz von Parkett-, Laminat- und Plattenböden sowie der periodische Fassaden- und Fensteranstrich sind zu nahezu 100 % werterhaltender Gebäudeunterhalt. Da diese Arbeiten keinerlei energetischen Charakter aufweisen, entfällt ihre steuerliche Abzugsfähigkeit am 1. Januar 2029 in der ganzen Schweiz vollständig. Wer diese Werterhaltungsmassnahmen noch bis Ende 2028 ausführt und mit effektiven Kosten über dem Pauschalabzug abrechnet, spart je nach Kanton zwischen 22 % und 40 % der Rechnungssumme an Steuern.
Solaranlage (Photovoltaik) & Speicher im Kanton St. Gallen
Die Installation einer Photovoltaikanlage (Aufdach- oder Indach-PV) inklusive eines stationären Batteriespeichers zur Eigenverbrauchsoptimierung ist an bestehenden Wohnbauten (in den meisten Kantonen nach einer Karenzfrist von 5 Jahren seit Erstellung des Neubaus) steuerlich voll als energiesparende Massnahme abzugsfähig. Wird die Solaranlage gemeinsam mit einer Dachsanierung bis spätestens Ende 2028 realisiert und abgerechnet, lassen sich Gerüstkosten, Dachdeckerarbeiten und Elektroinstallationen optimal bündeln und steuerlich geltend machen.
Wärmepumpe & Heizungsersatz im Kanton St. Gallen
Der Ersatz einer alten Öl-, Gas- oder Elektroheizung durch eine moderne Luft-Wasser- oder Sole-Wasser-Wärmepumpe (Erdsondenheizung) gehört zu den wirkungsvollsten Massnahmen vor dem Systemwechsel am 1. Januar 2029. Bis zum 31. Dezember 2028 gelten die Netto-Investitionskosten (Bruttokosten abzüglich ausbezahlter Förderbeiträge von Bund, Kanton und Gemeinde) bei der direkten Bundessteuer sowie in allen Kantonen zu 100 % als abzugsfähige energiesparende Investition an bestehenden Gebäuden. Ab dem 1. Januar 2029 entfällt dieser Abzug auf Bundesebene vollständig.
Häufige Fragen zum Systemwechsel 2029 im Kanton St. Gallen (SG)
Wie hoch ist die Steuerersparnis bei einer Sanierung im Kanton St. Gallen (SG) vor Ende 2028? ↓
Bei einem durchschnittlichen Grenzsteuersatz von 32.0 % im Kanton St. Gallen sparen Eigenheimbesitzer bei einer abzugsfähigen Sanierung von CHF 50'000 rund CHF 16'000 an Einkommenssteuern (Bund, Kanton St. Gallen und Gemeinde). Bei einem Sanierungsvolumen von CHF 100'000 (etappiert über 2027 und 2028) beträgt die Steuerersparnis rund CHF 32'000. Ab dem 1. Januar 2029 entfällt dieser Abzug.
Welche Behörde ist im Kanton St. Gallen für die Liegenschaftsbesteuerung zuständig? ↓
Zuständig für die Veranlagung des Eigenmietwerts sowie die Prüfung der Liegenschaftsunterhaltskosten bis zum Systemwechsel Ende 2028 ist: Kantonales Steueramt St. Gallen. Massgebend ist das kantonale Merkblatt zur Abgrenzung von werterhaltenden und wertvermehrenden Aufwendungen.
Gibt es im Kanton St. Gallen Fördergelder für energetische Sanierungen? ↓
Das Energieförderprogramm des Kantons St. Gallen unterstützt die Sanierung der Gebäudehülle, den Ersatz fossiler Heizungen und den Anschluss an Wärmenetze mit namhaften Beiträgen. Wichtig: Steuerlich abzugsfähig bis Ende 2028 sind jeweils die selbst getragenen Netto-Sanierungskosten nach Abzug der ausbezahlten Förderbeiträge.
Kann ich im Kanton St. Gallen zwischen dem Pauschalabzug und den effektiven Unterhaltskosten wechseln? ↓
Ja. Im Kanton St. Gallen gilt bis zum Systemwechsel Ende 2028 die jährliche Wechselpauschale: Sie können in Jahren ohne grössere Renovationen den Pauschalabzug wählen und in den Sanierungsjahren 2027 und 2028 die gesamten effektiven werterhaltenden und energiesparenden Kosten vom Einkommen abziehen.
Wie werden wertvermehrende Umbauten im Kanton St. Gallen bei einem späteren Hausverkauf besteuert? ↓
Wertvermehrende Investitionen (z. B. Anbau, Wintergarten, Dachstockausbau) sind zwar nicht bei der Einkommenssteuer abzugsfähig, können im Kanton St. Gallen jedoch auch nach 2029 bei einem späteren Verkauf der Liegenschaft als Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer geltend gemacht werden. Bewahren Sie daher sämtliche Handwerkerrechnungen und Zahlungsbelege dauerhaft auf.
Was gilt im Kanton St. Gallen für Stockwerkeigentum und den Erneuerungsfonds? ↓
Stockwerkeigentümer im Kanton St. Gallen können Einlagen in den gemeinschaftlichen Erneuerungsfonds noch bis zum 31. Dezember 2028 vom steuerbaren Einkommen abziehen, sofern die Mittel reglementarisch für werterhaltende Unterhaltsarbeiten bestimmt sind. Ab dem 1. Januar 2029 entfällt dieser Abzug für selbstbewohnte Eigentumswohnungen.